Wirtschaftlichkeitsgrundsatz bei Betriebskosten

Mieter trägt Darlegungs- und Beweislast

Vermieter sind verpflichtet, bei Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten. Verstoßen sie gegen diesen Wirtschaftlichkeitsgrundsatz, kann dies zu Schadenersatzansprüchen seitens der Mieter führen. Mit Urteil vom 25. Januar 2023 (VIII ZR 230/21) hat der Bundesgerichtshof (BGH) bekräftigt, dass Mieter, die sich auf eine Verletzung dieses Grundsatzes berufen, den Verstoß im gerichtlichen Verfahren darlegen und auch beweisen müssen.

Im konkreten Fall stritten Vermieter und Mieter über ein Müllmanagementsystem, bei dem ein externer Dienstleister die Restmüllmenge pro Haushalt mit einem Chipsystem erfasst, Nachsortierungen vornimmt, Beistellungen entfernt und den Standplatz der Mülltonnen reinigt. Dessen Kosten beliefen sich auf knapp ein Drittel der gesamten Müllbeseitigungskosten.

Vertragliche Nebenpflicht bedarf Vertrag

Die Mieter machten nun geltend, dass der Vermieter mit seiner Entscheidung, dieses Müllmanagementsystem einzuführen, gegen das Wirtschaftlichkeitsverbot verstoßen habe. Diesen Einwand ließen die BGH-Richter jedoch so nicht gelten. Da die Kläger zum Zeitpunkt der Einführung des Müllmanagements noch gar keine Mieter im Haus waren, können sie sich auch nicht darauf berufen, dass der Vermieter hierbei gegen die nebenvertragliche Pflicht der Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes verstoßen habe. Denn zu diesem Zeitpunkt bestand zwischen dem Vermieter und den jetzt klagenden Mietern noch gar kein Vertragsverhältnis, auf das eine nebenvertragliche Pflichtverletzung aufbauen könnte.

Volle Darlegungs- und Beweislast nicht erbracht

Die BGH-Richter wiesen daher darauf hin, dass die Mieter allenfalls geltend machen könnten, dass das Müllmanagementsystem während der Dauer ihres Mietverhältnisses überflüssig geworden oder dass die Kosten, die für die vom Vermieter gewählte Variante anfallen, nicht mehr angemessen seien und ihm ein Anbieterwechsel zumutbar sei. Dies hätten sie aber versäumt. Denn die Mieter behaupteten lediglich, dass diese Dienstleistung für sie keinen Nutzen habe und somit überflüssig sei, weshalb auch die hierfür anfallenden Kosten unangemessen seien. Sie legten aber nicht schlüssig dar, warum die mit dem System verfolgten Zwecke unzulässig seien oder durch das System nicht erreicht würden. Einen Kostenvergleich mit anderen Anbietern legten sie ebenfalls nicht vor. Ihr Vorbringen reichte somit nicht aus, um einen Verstoß des Vermieters gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz zu belegen. Die Klage der Mieter wiesen die BGH-Richter daher ab.