Grundsteuerreform

Eigentümer zahlen häufig deutlich mehr

Zum 1. Januar 2025 ist die Reform der Grundsteuer in Kraft getreten. Die Bundesregierung hatte im Gesetzgebungsverfahren eine aufkommensneutrale Ausgestaltung versprochen. Ob diese Zusage in der kommunalen Praxis tatsächlich eingehalten worden ist, war bislang jedoch unklar. Haus & Grund hat deshalb eine bundesweite Umfrage unter privaten Immobilieneigentümern durchgeführt, um die tatsächlichen Auswirkungen der Reform transparent zu machen.

Die Ergebnisse der Umfrage zeichnen ein klares Bild: In rund 80 Prozent der Fälle ist die Grundsteuerbelastung nach der Reform gestiegen – häufig sogar drastisch. Die durchschnittliche relative Veränderung liegt bei 136 Prozent für Fälle mit steigender Belastung – in Einzelfällen betrugen die Zuwächse bis zu 976 Prozent. Nur etwa 21 Prozent der Befragten meldeten eine niedrigere Grundsteuer – dabei fiel die durchschnittliche Entlastung mit -22 Prozent jedoch deutlich geringer aus.

Unterschiede zwischen den Bewertungsmodellen

Die Grundsteuerreform erlaubt es den Bundesländern, zwischen unterschiedlichen Bewertungsmodellen zu wählen. Diese Unterschiede wirken sich deutlich auf die Steuerlast aus. Das in Baden-Württemberg zum Tragen kommende Bodenwertmodell verzeichnet einen durchschnittlichen Anstieg von 141 Prozent. Beim Flächenmodell, das beispielsweise in Bayern genutzt wird, liegt der Anstieg bei durchschnittlich 104 Prozent. 

Das Bundesmodell, das im Großteil der Bundesländer zur Anwendung kommt, verzeichnet wiederum einen durchschnittlichen Anstieg von 98 Prozent. Während das Bundesmodell auf den ersten Blick als vergleichsweise moderat erscheint, zeigt eine genauere Analyse, dass nicht das Modell allein ausschlaggebend ist. Vielmehr hängt die tatsächliche Steuerlast entscheidend von den kommunalen Hebesätzen ab.

Hebesätze als zentrales Problem: Kommunale Spielräume werden vielfach ausgereizt

In der Umfrage berichten 69 Prozent der Eigentümer von gestiegenen Hebesätzen, nur 22 Prozent erlebten eine Senkung, während es für 9 Prozent der Befragten keine Veränderung gab. Der durchschnittliche Anstieg beträgt 120 Prozentpunkte, der Median liegt bei einem Anstieg von 81,5 Prozentpunkten.

Die Hebesatzveränderungen variieren stark zwischen den Bewertungsmodellen. Im Bundesmodell stiegen die Hebesätze durchschnittlich um 95 Prozentpunkte und im Flächenmodell sogar um ganze 244 Prozentpunkte. Im Bodenwertmodell wurden die Hebesätze hingegen im Schnitt um 180 Prozentpunkte gesenkt.

Eine vertiefende Analyse zeigt: Nicht das Bewertungsmodell an sich, sondern vor allem die kommunale Hebesatzpolitik entscheidet über die tatsächliche Belastung. Die vielfach versprochene Aufkommensneutralität ist damit in der Praxis häufig nicht eingehalten worden.