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Mieterhöhungen bis zur Vergleichsmiete
Miete korrekt erhöhen – so geht’s
Vermieter dürfen die Miete in laufenden Mietverhältnissen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, aber nur unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen. Wir erklären, welche Begründungsmittel zulässig sind, was in Gemeinden mit qualifiziertem Mietspiegel zusätzlich zu beachten ist und warum ein teures Gutachten nicht immer sinnvoll ist.
1. Mieterhöhung nur mit Begründungsmittel
Nach § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) darf ein Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Ein neues Mieterhöhungsverlangen darf frühestens nach zwölf Monaten ausgesprochen werden. Wird es zugestellt, gilt die neue Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang und Zustimmung des Mieters als geschuldet (§ 558b Absatz 1 BGB).
Beispiel: Geht das Mieterhöhungsschreiben am 10. März zu, wird die neue Miete ab dem 1. Juni fällig, vorausgesetzt, der Mieter stimmt zu oder wird zur Zustimmung verurteilt.
Als Begründung müssen zulässige Vergleichswerte herangezogen werden. Zur formellen Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung genügt es, wenn sich der Vermieter auf eines der folgenden vier Mittel bezieht:
- ein einfacher oder qualifizierter Mietspiegel,
- eine Mietdatenbank,
- drei Vergleichswohnungen,
- ein Sachverständigengutachten.
Wichtig:
Verfügt die Gemeinde, in der die Wohnung liegt, über einen qualifizierten Mietspiegel, muss zusätzlich die Einordnung der Wohnung darin erfolgen. Die so ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete des qualifizierten Mietspiegels muss ebenfalls mitgeteilt werden, auch dann, wenn die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel gestützt wird (§ 558a Absatz 2 Nr. 1 BGB).
2. Mietspiegel: Einfach oder qualifiziert?
Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und regelmäßig fortgeschrieben. Im Streitfall begründet er eine gesetzliche Vermutung (§ 558d BGB): Das Gericht geht davon aus, dass die darin ausgewiesene Miete zutrifft.
Ein einfacher Mietspiegel ist ebenfalls zulässig und entfaltet eine gerichtlich anerkannte Indizwirkung (§ 558c BGB). Liegt eine breite und dokumentierte Datengrundlage vor, kann das Gericht die ortsübliche Vergleichsmiete auf dieser Grundlage selbst schätzen (§ 287 ZPO) – ähnlich wie beim qualifizierten Mietspiegel.
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3. Mietdatenbank: Wenn verfügbar, ein starkes Mittel
Eine Mietdatenbank wird von Kommunen oder einschlägigen Verbänden geführt. Sie enthält laufend aktualisierte Daten über vereinbarte Mieten und ermöglicht die Auswertung vergleichbarer Objekte. Ist eine solche Datenbank vorhanden, kann sie als eigenständiges Begründungsmittel genutzt werden.
4. Vergleichswohnungen: Praxisnah und bewährt
Die Angabe von drei Vergleichswohnungen ist neben dem Mietspiegel das in der Praxis wohl am häufigsten genutzte Mittel zur Begründung einer Mieterhöhung. Es genügt, drei Wohnungen zu benennen, die hinsichtlich Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage mit der eigenen vergleichbar sind. Daneben müssen die für diese Wohnungen aktuell gezahlten Mieten in der Begründung enthalten sein.
Formell ist das Mieterhöhungsverlangen damit wirksam. Ob die genannten Vergleichswohnungen tatsächlich die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt abbilden, ist jedoch eine Frage der materiellen Wirksamkeit und muss im Streitfall durch das Gericht geprüft werden.
Liegt kein Mietspiegel vor, wird das Gericht in der Regel zur Klärung der ortsüblichen Vergleichsmiete einen Sachverständigen beauftragen. Dessen Einschätzung basiert dann auf einer Auswertung der innerhalb der letzten sechs Jahre vereinbarten Neuvertragsmieten und Mietänderungen für vergleichbare Wohnungen innerhalb der Gemeinde.
Tipp:
Die Vergleichsobjekte sollten möglichst aus derselben Gemeinde stammen, gut dokumentiert sein und nachvollziehbar dargestellt werden. Dies erhöht die Akzeptanz beim Mieter und vermeidet Streit.
5. Sachverständigengutachten: Teuer und oft wirkungslos
Ein privates Sachverständigengutachten kann ebenfalls zur Begründung herangezogen werden, insbesondere, wenn kein Mietspiegel existiert. In der Praxis ist dieses Verfahren allerdings kostspielig. Aber: Das Gericht wird ein solches Gutachten im Streitfall lediglich als Privaturkunde werten. In der Regel bestellt das Gericht bei Zweifeln einen eigenen Sachverständigen, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Die dadurch entstehenden Kosten trägt die Partei, die im Prozess unterliegt.
Tipp:
Ziehen Sie ein Sachverständigengutachten nur dann in Betracht, wenn keine anderen Begründungsmittel zur Verfügung stehen.
6. Die Kappungsgrenze: Gesetzlich limitiert
Auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt, ist eine Mieterhöhung nicht unbegrenzt möglich. Nach § 558 Absatz 3 BGB gilt die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete maximal um 20 Prozent steigen. In angespannten Wohnungsmärkten kann das jeweilige Bundesland die Grenze auf 15 Prozent absenken (§ 558 Absatz 3 Satz 2 BGB).
7. Form und Fristen: Was Vermieter beachten müssen
Das Mieterhöhungsverlangen kann in Textform erfolgen. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht notwendig. Die Erklärung muss nur klar als abgeschlossen erkennbar sein (zum Beispiel durch Namensnennung).
Fristen:
- Nach Zugang des Erhöhungsschreibens hat der Mieter zwei Monate Bedenkzeit.
- Stimmt er zu, gilt die erhöhte Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang.
- Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten Klage auf Zustimmung erheben (§ 558b Absatz 2 BGB).
Achtung: Diese Klagefrist ist eine Ausschlussfrist. Nach Ablauf dieser Frist ist die Zustimmungsklage unwirksam. Das Mieterhöhungsverlangen muss erneut initiiert werden.
