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Indexmietverträge

Mieterhöhungen nach Preisindex

Haben Vermieter und Mieter im Mietvertrag eine sogenannte Indexmiete vereinbart, erfolgen Mieterhöhungen nicht anhand von Vergleichsmieten. Stattdessen wird die Miete gemäß dem Verbraucherpreisindex erhöht. Das bedeutet, dass die Miete parallel zu den Lebenshaltungskosten, die durch das Statistische Bundesamt im Verbraucherpreisindex abgebildet werden, erhöht werden kann. Mieter und Vermieter können gemäß § 557b BGB eine Indexmiete vereinbaren, die sich an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung privater Haushalte in Deutschland orientiert.

Anzahl der Mieterhöhungen

Die Miete darf sich maximal einmal pro Jahr erhöhen. Anders gesagt: Zwischen zwei Mieterhöhungen müssen jeweils mindestens 12 Monate liegen, in denen die Miete gleichbleibt. Der Vermieter muss aber die Miete nicht jedes Jahr erhöhen. Häufig wird im Mietvertrag geregelt, dass die Miete zum Beispiel erst dann erhöht wird, wenn der Verbraucherpreisindex auf ein bestimmtes, vorab definiertes Niveau gestiegen ist. Damit kommt es dann zu keiner Mieterhöhung, wenn sich der Verbraucherpreisindex nur minimal verändert hat.

Wann macht die Indexmiete Sinn?

Sinnvoll ist eine Indexmiete aus Sicht von Vermietern, wenn die Wohnung zu Mietbeginn zur oder oberhalb der ortsüblichen Miete vermietet wird. Liegt die Miete darunter, ist diese Option nachteilig. Auch die künftige Entwicklung der Mietpreise in der Region spielen eine Rolle. Wenn die Mieten stagnieren oder sogar rückläufig sind, aber gleichzeitig eine gewisse Gesamtinflation besteht, so können Vermieter mit einem Indexmietvertrag die Miete erhöhen. Wann immer der Verbraucherpreisindex langsamer ansteigt als die ortsübliche Vergleichsmiete, ist die Indexmiete für Vermieter eher nachteilig. Auch bietet sich die Indexmiete in Regionen an, in denen es keinen Mietspiegel gibt. Dann müssen Vermieter nicht mühsam die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln.

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Aktuelle Situation

In den letzten zehn bis 15 Jahren ist der Index deutlich schwächer gestiegen als die Marktmiete. Aufgrund der sehr niedrigen Inflation konnten die Mieten immer nur um etwa ein bis zwei Prozent angehoben werden. Derzeit können Vermieter wegen der hohen Inflation die Mieten deutlicher anheben.

Unstrittige Mieterhöhungen

Ein weiterer Vorteil ist, dass die Indexmiete den Vermietern und Mietern das geringste Streitpotenzial bietet, da sich die Miethöhe an transparenten, objektiven und nachvollziehbaren Werten orientiert. Die Indizes des Statistischen Bundesamtes sind jedem zugänglich. Mieter können Erhöhungen daher recht einfach nachrechnen und auch ungefähr vorausplanen. Somit bringt der Indexmietvertrag für Mieter eine gewisse Planbarkeit mit sich. Steht bei einer Indexmiete eine berechtigte Erhöhung an, ist zudem keine Genehmigung oder sonstige Zustimmung durch den Mieter erforderlich. Die neue angepasste Miete muss im übernächsten Monat nach dem Zugang der Anpassungserklärung gezahlt werden. Eine Mieterhöhung ist daher erheblich einfacher durchzuführen als eine Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Keine weiteren Mieterhöhungen

Wurde bei Vertragsabschluss eine Indexmiete vereinbart, darf der Vermieter die Miete auch nur aus diesem Grund erhöhen. Weitere Mieterhöhungen, zum Beispiel wegen Modernisierung oder zur Angleichung an die ortsübliche Vergleichsmiete, sind nicht zulässig. Einzige Ausnahme: Wenn der Vermieter zu einer Modernisierung gesetzlich verpflichtet ist, darf er die Miete trotz Indexmiete zusätzlich erhöhen. Außerdem ist zu beachten, dass die Miete theoretisch auch sinken kann. Sollte der Verbraucherpreisindex nach zwölf Monaten unveränderter Miete sinken, hat der Mieter auch das Recht auf eine Senkung des Mietpreises.