Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Wann schnappt die Steuerfalle zu?

Vermietende Eigentümer können grundsätzlich Erhaltungsaufwendungen für die vermietete Immobilie sofort als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Eine der Ausnahmen von diesem Grundsatz stellen die anschaffungsnahen Herstellungskosten dar. Dabei müssen die getätigten Aufwendungen über die gesamte Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden – was sich letztlich als Steuerfalle herausstellen kann. Doch wann genau handelt es sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten?

Zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten gehören Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung eines Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen (ohne Umsatzsteuer) 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Regel 1: Es muss um Erhaltungsaufwendungen gehen 

Ob die Steuerfalle der anschaffungsnahen Herstellungskosten zuschnappt, hängt davon ab, ob es sich bei der Modernisierungsmaßnahme überhaupt um Erhaltungsaufwendungen handelt. Denn sind die diesbezüglichen Ausgaben als Anschaffungs- und Herstellungskosten einzuordnen, müssen sie ohnehin über die gesamte Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben werden. Typische Erhaltungsaufwendungen sind zum Beispiel:

Badezimmer-Renovierung,
Austausch von Türen oder Fenstern,
Fassadenanstrich,
Erneuerung der Elektroinstallation.

Keine typischen Erhaltungsaufwendungen – und somit den Anschaffungs- und Herstellungskosten zuzurechnen – sind hingegen beispielsweise:

die erstmalige Schaffung eines ausbaufähigen Dachraums,
der Anbau eines Balkons,
die Errichtung einer Außentreppe.

Regel 2: Nur das Gebäude zählt 

Relevant für die Frage, ob die 15-Prozent-Grenze überschritten ist, sind nur die Anschaffungskosten für das Gebäude, da Grund und Boden mangels Abnutzung in aller Regel nicht der Abschreibung unterliegen. Der Gebäudewert als Abschreibungsgrundlage muss deshalb, wenn er nicht im Gesamtkaufpreis ausgewiesen ist, gesondert ermittelt werden. Hinzuzurechnen sind dabei auch Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten.

Regel 3: Drei Jahre ab Übergang des wirtschaftlichen Eigentums 

Wann beginnt nun konkret die Frist für die drei Jahre? Sie startet mit dem Zeitpunkt, zu dem nach der Vereinbarung im notariellen Kaufvertrag Eigenbesitz, Gefahr, Lasten und Nutzen auf den Erwerber übergehen.

Regel 4: Mieterabfindungen zählen nicht mit 

Der Käufer einer vermieteten Eigentumswohnung schließt einen Mietaufhebungsvertrag mit dem Mieter, um das Gebäude umfangreich renovieren zu können. Für die vorzeitige Räumung der Wohnung zahlt der neue Eigentümer an den Mieter eine Abfindung. Derartige Mieterabfindungen sind keine Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen und gehören nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Regel 5: Schönheitsreparaturen zählen mit 

Aufgrund einer Entscheidung des Bundesfinanzhofes gehören auch Schönheitsreparaturen zur Ermittlung der 15-Prozent-Grenze.

Regel 6: Jährlich anfallende Arbeiten zählen nicht mit 

Nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten gehören Aufwendungen für Erweiterungen sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, zum Beispiel für die laufende Wartung von Aufzugs- oder Heizungsanlagen, die Beseitigung von Rohrverstopfungen und -verkalkungen sowie Ablesekosten.

Fazit

„Die anschaffungsnahen Herstellungskosten sind und bleiben vorerst eine der größten Steuerfallen für sanierungswillige private Immobilieneigentümer. Dies gilt gerade für die privaten Kleinvermieter, die zur Erhaltung der Liquidität auf Abschreibungsoptimierung oft besonders angewiesen sind und für die sich Fehler hier oft gravierend auswirken. Größere Sanierungen sollten daher nicht ohne vorherige Übersicht über deren steuerliche Folgen in Angriff genommen werden. Denn das absurde Ergebnis kann so ausfallen, dass steuerlich bestraft wird, wer zu schnell zu viel saniert. Haus & Grund Deutschland setzt sich seit vielen Jahren bereits für die Abschaffung dieser steuerlichen Sanierungsbarriere ein. Erster Schritt könnte dabei die Umsetzung unseres Vorschlags sein, zumindest energetisch relevante Sanierungsmaßnahmen aus der Berechnung der 15-Prozent-Grenze herauszunehmen.“

Sibylle Barent
 Leiterin Steuer- und Finanzpolitik